Du changement pour les baux d’habitations : aspects fondamentaux de la Loi ALUR du 24 mars 2014

LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

JORF n°0072 du 26 mars 2014 page 5809

Quels sont les points essentiels ?

 Trêve hivernale étendue : du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, au lieu du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante. (Art. 25) ;
Lutte contre l’habitat indigne : si condamnation pour hébergement contraire à la dignité humaine, interdiction d’achat de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Inclut donc une personne physique qui voudrait acheter en son nom propre ou via une société dont elle serait gérant, associé ou dirigeant (Art. 77-1) ET astreinte de 1.000 euros par jour de retard de mise en conformité des locaux insalubres (Art. 79) ;
Prévenir les expulsions : obligation aux bailleurs de « signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement » les impayés de loyer au moins 2 mois avant assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci) aux commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. (Art. 27-II) ;
Création de la garantie universelle des loyers (GUL) : dispositif ayant pour objet de couvrir, sous la forme d’un système d’aides, les bailleurs contre les risques d’impayés de loyer. Elle n’est accordée que pour trois types de logement et sous certaines conditions à remplir par le bailleur et le locataire. Applicable à partir du 1er janvier 2016. (Art. 24-2) ;
Création de l’Agence de la garantie universelle des loyers (établissement public administratif). Administrée par quatre collèges (Etat, syndicats, parlementaires, personnalités qualifiées). En charge de la supervision des « centres de gestion agréés ».
Délai de paiement : dans la limite de 3 ans au lieu de 2 ans auparavant (24 mois) ;
Abrogation de l’art. 57 de la loi du 23 décembre 1986 (art.37). Bénéficiaires réputés titulaires, à la date de la publication de la loi, à titre personnel, pour le local en cause d’une autorisation d’usage professionnel, à la condition d’en faire la déclaration dans un délai de 3 mois.
Modification de la prescription : le délai pour les impayés de loyers ou de charges ou toute action dérivant d’un contrat de location passe désormais à 3 ans. Pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an.
 

Modifications des logements vides et meublés :

 Obligations du locataire : en cas de travaux (amélioration, entretien conformément au 1er alinéa de l’art. 6), il doit permettre au bailleur l’accès aux locaux loués. Le juge, saisi par l’une des deux parties, détermine la nature des travaux à réaliser et peut ordonner une minoration ou la suspension du loyer (Art. 20-1)
Obligations du bailleur : envoyer une notification de travaux au locataire par lettre (remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR)), l’informant de la réalisation et des modalités des travaux. (Art. 7-e) ;
Assurance : bailleur peut désormais souscrire une assurance pour le compte du locataire si ce dernier n’a pas effectué cette démarche, qui est récupérable auprès de celui-ci. Mais doit attendre un mois après une mise en demeure restée infructueuse. (Art. 7g loi 89).
 Logements vides :

 La vétusté des locaux est désormais définie par décret (à paraître) du CE, (art. 7 loi 1989) ;
La révision du loyer doit avoir lieu à la date fixée entre les deux parties ou au terme de chaque année du contrat (Art. 17-1 loi 1989). Le bailleur ne peut donc plus le faire tous les 5 ans.
« Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire et dématérialisation de la quittance possible avec accord exprès du locataire (Art. 21 loi 89).
En matière de charges récupérables, le bailleur doit communiquer au locataire d’un logement collectif leur mode de répartition entre les locataires un mois avant la régularisation. Quant aux documents justifiant du montant des charges, ils doivent rester à disposition du locataire pendant 6 mois (Art. 23).
Logements meublés : la commission départementale de conciliation est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’art. 6. (Art. 25-11).

Contenu du bail d’habitation : 

Il doit désormais obligatoirement tenu de préciser (Art. 3 loi 1989, modifié par art. 1 loi ALUR)

Le nom ou la dénomination du locataire ;
Consistance, destination, surface habitable de la chose louée, définie par le CCH ;
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’1/20° à celle exprimée dans le contrat de location, locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté (voir procédure à l’art. 3-1 loi 1989, modifié par art. 1 loi ALUR).

• Une liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication ;

• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement définis par le représentant de l’Etat dans le département dans les zones où s’applique l’arrêté du I de l’art. 17 ;

• Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ;

• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail ;

Informations complémentaires

Si dépôt de garantie, renoncement à la GUL à préciser. Sinon, bailleur s’engage à déclarer le bail à une agence énoncée à l’art. 24-2 (loi 1989) ;

Notice d’information à joindre, précisant les droits et obligations mutuelles des parties, ainsi que la marche à suivre en cas de litige. Contenu à défini par un arrêté du ministre chargé du logement ;

Sanctions ? si des infos manquent, le locataire peut mettre en demeure le bailleur jusqu’à 1 mois après la prise d’effet du contrat de location. Si non réponse ou refus du bailleur, le locataire a 3 mois pour saisir la juridiction compétente pour obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Les annexes obligatoires au contrat bail

Un état des lieux. Modalités définies par décret en Conseil d’Etat (CE), à établir dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

S’il ne peut pas être établi comme prévu ci-dessus, recours à un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en CE. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par LRAR.

« A défaut, la présomption établie par l’art. 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. »

Le locataire a alors 10 jours pour demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux. Si refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Lors du 1er mois de la période de chauffe, possibilité d’y ajouter l’état de l’équipement de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux par les relevés des index pour chaque énergie, avec installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’art. L. 134-1 du CCH qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur. Il comprend :
Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’art. L. 134-1 du CCH ;

Le constat de risque d’exposition au plomb (voir arts. L.1334-5 et L.1334-7 du code de la santé publique);

Une copie d’un état mentionnant l’absence/présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.
Un décret en CE définit ses modalités d’application, notamment la liste des matériaux ou produits concernés;

Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Modalités et date à paraître dans un décret du CE avant six ans après la parution de la loi.

A savoir :

ð      Dans les zones mentionnées au I de l’art. L.125-5 du code de l’environnement, dossier de diagnostic technique à compléter aux changements de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.

ð      Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

ð      Le bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

Les clauses nouvellement  interdites (Art. 4 loi 89 modifié par art. 1 loi ALUR)

·        Interdiction pour le bailleur de percevoir des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble (alinéa i) ;

·         Possibilité pour le locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours (alinéa r) ;

·         Interdiction d’imposer au locataire, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement, de souscrire un contrat pour la location d’équipements (alinéa t).