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Mise sous curatelle et résiliation judiciaire d'un bail d'habitation

Le 18 mars 2019
Manquements répétés à l'obligation de jouissance paisible: la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation, aux torts d'une locataire mise sous curatelle, pour manquement grave et répété à l'obligation de jouissance paisible, est possible.

Les locataires d'un immeuble se plaignaient des nuisances sonores, des jets de détritus, d'insultes envers les passants perpétrés par une des locataire de l'immeuble placée sous un régime de protection juridique, la curatelle.

La locataire, sous curatelle, pour contester, argue d'une part de ses graves problèmes psychologique et d'autre part de l'article 426 du Code civil qui dispose que « le logement de la personne protégée et les meubles dont il est garni, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, sont conservés à la disposition de celle-ci aussi longtemps qu'il est possible ».

Le propriétaire assigne la locataire en résiliation judiciaire du bail d'habitation et la Cour d'appel de Paris considère que :

–        souffrir de graves problèmes psychologiques n'est pas une cause exonératoire empêchant le bailleur de demander la résiliation ;

–        l'ensemble des locataires tiennent leurs droits du même ayant auteur (le bailleur), « ils en sont ayants cause au sens de l'article 1725 du Code civil, de sorte que le bailleur est tenu de réparer les dommages résultant du trouble de jouissance qu'ils se causent entre eux (Cass.civ. 1ère, 24 janvier 1961) ».  

–        l'article 426 du Code civil ne concerne pas les rapports contractuels existant entre le bailleur et un majeur protégé et ne peut « faire obstacle à la résiliation du bail dont est titulaire un malade mental, dès lors qu'il se trouve être l'auteur de manquements graves aux obligations qui pèsent sur lui en qualité de preneur ».

Ainsi, les manquements répétés d'un locataire à son obligation de jouir paisiblement des lieux loués constituent un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et ceci même si le locataire est sous curatelle.

CA Paris, 3e ch., 8 nov. 2018, n°16/05533

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