La première Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 9 septembre 2026, n°24-22.791, au sujet de la qualification des loyers issus d'un bien propre.
En l'espèce, les époux étaient mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.
L’un des époux était propriétaire, avant le mariage, d'un bien immobilier financé par un emprunt, qu’il avait souscrit seul à son nom. Pendant toute la durée du mariage, les loyers tirés de la mise en location de ce bien propre avaient servi à honorer les mensualités du prêt d'acquisition.
Au moment du divorce, la conjointe demande à ce qu'une récompense soit versée par le conjoint en faveur de la communauté.
Le conjoint s'y oppose et argue que les loyers ayant été immédiatement consommés ne peuvent tomber sous la qualification de fonds communs.
Mais la Cour de cassation rappelle le principe posé par l'article 1401 du code civil selon lequel la communauté se compose non seulement des biens acquis par l'industrie des époux, mais également des économies réalisées sur les fruits et revenus de leurs biens propres.
Ensuite, elle ajoute qu'il résulte de l'article 1403 du même code que la communauté n'a le droit qu'aux fruits perçus et non consommés, sauf fraude.
Elle en déduit que les revenus d’un bien propre employés à l'acquisition de ce bien ne sont précisément pas consommés au sens de ce texte.
En conséquence, cet emploi de fonds communs au profit exclusif d'un bien propre constitue un fait générateur de récompense (Article 1437 du code civil).
En d’autres termes : Les loyers d’un bien propre sont des fonds communs (ils appartiennent au couple). Ainsi, lorsque ces fonds sont utilisés pour rembourser le prêt ayant permis l’acquisition du bien propre, on va avoir des fonds communs qui sont dépensés dans l’intérêt du patrimoine propre de l’époux.
C’est tout naturellement que l’époux va devoir lors la liquidation, une récompense à la communauté. L’épouse percevra donc une somme d’argent en résultant.
Mais alors comment faire la distinction entre les fruits consommés et non consommés ?
Tout d’abord, il résulte d’un très célèbre arrêt Authier de 1992, que la communauté doit supporter les charges liées à la jouissance des biens propres dès lors qu'elle en perçoit les fruits et revenus. Par conséquent, le paiement de ces charges courantes et des intérêts d'emprunt ne donne pas lieu à récompense lors de la liquidation de la communauté.
La doctrine déduit de cet arrêt que les fruits ou revenus d'un bien propre consommés sans fraude sont ceux qui sont affectés aux charges de jouissance du bien (charges courantes d'entretien et intérêts d'emprunt).
À l'inverse, ceux qui sont employés à l'acquisition, à la conservation ou à l'amélioration du bien ne peuvent être assimilés à de telles charges de jouissance : il s'agit nécessairement de fruits non consommés.
Pourvoi n°24-22.791 | Cour de cassation
Article coécrit par Me Sophia Binet, Avocat au Barreau de Paris et Mme Lyse Gaubert, Etudiante en deuxième année de Master de Droit de droit civil approfondi à l’Université Paris Cité.